ตลาดวิลล่าประจวบคีรีขันธ์โตสวนกระแส ยอดขายพุ่ง 'ทับใต้-ปราณบุรี' นำตลาด

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานว่า แม้จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยรวมของจังหวัดประจวบคีรีขันธ์ในช่วงครึ่งแรกของปี พ.ศ. 2569 อยู่ที่ 1,752 หน่วย ลดลงร้อยละ 6.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน แต่หากแยกตามประเภท พบว่าเซกเมนต์วิลล่าเติบโตสวนทางภาพรวมอย่างมีนัยสำคัญ

ภาพรวมซัพพลาย-มูลค่าและยอดขายวิลล่า

ข้อมูลชี้ว่าในช่วงครึ่งปีแรก วิลล่าในจังหวัดมีซัพพลายรวมทั้งสิ้น 736 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 88.7 เมื่อเทียบรายปี คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 11,396 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 42.6 ส่วนยอดขายใหม่ในช่วงเดียวกันอยู่ที่ 121 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 175 คิดเป็นมูลค่า 1,572 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 123

จากปริมาณการขายดังกล่าว ทำให้ยังคงมีสต๊อกเหลือขายประมาณ 615 หน่วย มูลค่า 9,824 ล้านบาท โดยราคาเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ประมาณ 16 ล้านบาท

ทำเลนำตลาด: ทับใต้-ปราณบุรี

ข้อมูลเจาะรายพื้นที่ระบุว่า ในครึ่งแรกของปีนี้วิลล่าเปิดตัวใหม่มีทั้งหมด 5 โครงการ รวม 146 ยูนิต มูลค่า 1,315 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 100 ของจำนวนยูนิตที่เปิด และร้อยละ 15.3 ของมูลค่า โดยกระจายตัวใน 3 ทำเลหลัก ได้แก่ ทับใต้ หินเหล็กไฟ และหัวหิน

ในจำนวนดังกล่าว โซนที่มียอดขายสูงสุดคือ ทับใต้ โดยมียอดขายใหม่สูงถึง 82 ยูนิต เพิ่มขึ้นร้อยละ 242.7 หน่วยเหลือขายอยู่ที่ 327 ยูนิต เพิ่มขึ้นร้อยละ 111 อัตราดูดซับอยู่ที่ร้อยละ 3.3 คาดว่าจะใช้เวลาระบายสินค้าในพื้นที่ประมาณ 24 เดือน

ขณะที่ ปราณบุรี ถูกระบุว่าเป็นโซนที่มีอัตราการระบายสต๊อกดีสุด โดยมียอดขายใหม่ 16 ยูนิต เพิ่มขึ้นร้อยละ 166

การกระจายตามช่วงราคาและอัตราดูดซับ

การวิเคราะห์ตามช่วงราคาชี้ให้เห็นความแตกต่างของความต้องการในแต่ละระดับราคา โดยเฉพาะที่โซนทับใต้ ซึ่งกลุ่มราคา 5.01–7.50 ล้านบาท มีอัตราดูดซับสูงสุดร้อยละ 6 คาดระบายหมดภายในประมาณ 11 เดือน กลุ่มราคา 7.51–10 ล้านบาท มีอัตราดูดซับร้อยละ 4.5 ใช้เวลาระบายประมาณ 16 เดือน

อย่างไรก็ตาม กลุ่มราคาแพงในช่วง 10.01–40 ล้านบาท ยังทำอัตราดูดซับได้ต่ำเพียงร้อยละ 1.7–1.8 ซึ่งจะใช้เวลาระบายสินค้านานกว่า 48–54 เดือน หรือราว 4–4.5 ปี

• ซัพพลายรวมวิลล่า (1H/2569): 736 ยูนิต มูลค่า 11,396 ล้านบาท
• ยอดขายใหม่ (1H/2569): 121 ยูนิต มูลค่า 1,572 ล้านบาท
• สต๊อกคงเหลือ: 615 ยูนิต มูลค่า 9,824 ล้านบาท

ผลกระทบต่อท้องถิ่นและข้อสังเกต

การเติบโตของวิลล่าแม้ในภาวะที่การโอนกรรมสิทธิ์โดยรวมหดตัว สะท้อนถึงความต่อเนื่องของความต้องการพื้นที่ตากอากาศในจังหวัด ซึ่งส่งผลต่อภาคบริการ การจ้างงานชั่วคราว และรายได้จากภาษีที่เกี่ยวข้อง อย่างไรก็ดี สต๊อกคงเหลือจำนวนมากและความชลบทิศทางความต้องการในกลุ่มราคาสูงเตือนให้เห็นความเสี่ยงด้านสภาพคล่องของผู้พัฒนาโครงการ

นักพัฒนาและผู้ประกอบการควรพิจารณาแนวทางการจัดการสต๊อก เช่น ปรับรูปแบบการตลาด เสนอโปรแกรมทางการเงิน หรือออกแบบสินค้าให้สอดคล้องกับกำลังซื้อส่วนใหญ่ของตลาดท้องถิ่น เพื่อย่นระยะเวลาการระบายและลดภาระต้นทุนการถือครอง

สำหรับผู้ซื้อที่กำลังมองหาวิลล่าในประจวบคีรีขันธ์ ควรพิจารณาระดับราคากับอัตราดูดซับในพื้นที่ที่ต้องการ โดยเฉพาะหากต้องการการขายต่อในอนาคต ควรคำนึงถึงกลุ่มเป้าหมายว่าตรงกับช่วงราคาที่ตลาดมีความต้องการสูงหรือไม่

ภาพรวมแสดงให้เห็นว่าตลาดวิลล่าประจวบคีรีขันธ์ยังคงเป็นเซกเมนต์ที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์ แต่ต้องจับตาดูการระบายสต๊อกในกลุ่มราคาสูงและการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์ในปีต่อ ๆ ไป