ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) สรุปสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ ภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งครอบคลุมจังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ในไตรมาส 2/2569 พบสัญญาณการฟื้นตัว แต่ยังไม่กระจายทั่วพื้นที่และมีความแตกต่างตามประเภทสินค้าและทำเล
ภาพรวมตัวเลขสำคัญ
REIC รายงานว่าพื้นที่ EEC มีหน่วยที่อยู่อาศัยเสนอขายรวม 65,908 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 276,193 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 18.3% ของจำนวนหน่วย และ 13.7% ของมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยจาก 27 จังหวัดที่สำรวจ
| ตัวชี้วัด | ค่า |
|---|---|
| หน่วยเสนอขายรวม | 65,908 หน่วย |
| มูลค่าการเสนอขาย | 276,193 ล้านบาท |
| ยอดขายใหม่ (New Sale) | 4,491 หน่วย (เพิ่มขึ้น 23.2% YoY) |
| หน่วยเหลือขาย (Remaining Supply) | 61,945 หน่วย (ลดลง 5.3% YoY) |
| อัตราดูดซับ (Absorption Rate) | 2.3% ต่อเดือน |
| เวลาที่คาดใช้ระบายสต๊อก | 41 เดือน (ประมาณ 3 ปี 5 เดือน) |
จุดเด่น-ความเสี่ยงในแต่ละจังหวัด
REIC ระบุว่าการฟื้นตัวเป็นแบบคัดเลือกตามทำเล ประเภทสินค้า และระดับราคา ไม่ได้กระจายทั่วทั้ง EEC
"ซัพพลายรวมใน EEC จะลดลง 3.8% YoY ขณะที่ New Sales เพิ่มขึ้น และ Remaining Supply ลดลง 5.3% สะท้อนว่าดีมานด์เริ่มกลับมา แต่ยังเป็นการฟื้นตัวแบบ ‘เลือกทำเล เลือกประเภท และเลือกระดับราคา’ มากกว่าการฟื้นตัวพร้อมกันทั้งตลาด"
ในรายละเอียดของแต่ละจังหวัด ชลบุรีเป็นตลาดใหญ่ที่สุดและมีความเคลื่อนไหวสูงสุด โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นตัวขับการฟื้นตัว ขณะที่ตลาดบ้านจัดสรรยังมีความแตกต่างของผลการขายตามทำเล
- ชลบุรี: มีที่อยู่อาศัยเสนอขาย 43,591 หน่วย ยอดเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 112.9% และยอดขายใหม่เพิ่ม 39.1% สะท้อนการกลับมาของดีมานด์ โดยคอนโดมิเนียมมียอดขายใหม่เพิ่มถึง 74.5% และอัตราดูดซับคอนโดสูงสุดที่ 3.0% ต่อเดือน
- ระยอง: บางโซนแนวราบมีความเสี่ยง ต้องเลือกทำเลให้รอบคอบ แม้ภาพรวมจะปรับตัวขึ้น แต่กระจุกตัวตามโซนเมืองและจรัสสู่ทำเลที่มีความเชื่อมโยงกับอุตสาหกรรม
- ฉะเชิงเทรา: แม้เป็นส่วนหนึ่งของ EEC ที่มีสัดส่วนเล็กกว่า แต่แสดงความโดดเด่นด้านการขายออกเร็วในบางโครงการ ทำให้ได้ฉายา “จิ๋วแต่แจ๋ว” ในรายงาน
ผลกระทบต่อผู้ประกอบการและผู้บริโภคท้องถิ่น
ตัวเลขเชิงสถิติชี้ให้เห็นแนวทางปฏิบัติของผู้ประกอบการในช่วงนี้ คือการปรับคอนเซ็ปต์โครงการให้สอดคล้องกับอุปสงค์ที่เปลี่ยนแปลง เลือกเปิดโครงการในทำเลที่มีศักยภาพ และมุ่งไปยังระดับราคาที่ตลาดตอบรับได้เร็วขึ้น สำหรับผู้ซื้อที่เป็นผู้บริโภคท้องถิ่นในจังหวัดต่าง ๆ ของ EEC ควรพิจารณาแนวโน้มอัตราดูดซับและระยะเวลาที่ใช้ระบายสต๊อกเป็นปัจจัยหนึ่งในการตัดสินใจ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากสต๊อกคงค้างในอนาคต
สำหรับพื้นที่ฉะเชิงเทรา แม้สัดส่วนในภาพรวมน้อยกว่าชลบุรี แต่ความสามารถในการขายออกเร็วของบางโครงการอาจบ่งชี้ถึงศักยภาพของตลาดในระดับโลคอล หรือการตอบรับจากผู้ซื้อที่มีความต้องการเฉพาะด้าน เช่น บ้านแนวราบใกล้ศูนย์กลางชุมชนและการคมนาคม
แนวโน้มและข้อเสนอแนะ
REIC คาดว่าหากไม่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด จะต้องใช้เวลาราว 41 เดือน ในการระบายสต๊อกที่เหลือ ซึ่งหมายความว่าการเปิดโครงการใหม่ควรพิจารณาอย่างระมัดระวัง ผู้ประกอบการควรเน้นการวิจัยตลาดเชิงลึก ระบุกลุ่มเป้าหมายชัดเจน และออกแบบผลิตภัณฑ์ให้ตรงกับความต้องการ ส่วนภาครัฐและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอาจติดตามสัญญาณตลาดเพื่อให้ความช่วยเหลือเชิงนโยบายในพื้นที่ที่มีความเสี่ยงสูง
สรุปได้ว่า ไตรมาส 2/2569 ตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC แสดงสัญญาณฟื้นตัวที่ชัดเจนขึ้น แต่เป็นการฟื้นตัวแบบไม่สม่ำเสมอ จำเป็นต้องพิจารณาเชิงพื้นที่และประเภทสินค้าที่แตกต่างกันก่อนตัดสินใจลงทุนหรือซื้อขาย
