El Defensor del Pueblo de la Provincia, Dr. José Leonardo Gialluca, advirtió que la redacción o firma de contratos entre la empresa «Mi Primer Casa» y familias adquirientes no resuelve las irregularidades detectadas en el emprendimiento denominado Los Búfalos. Según el funcionario, la vigencia del Código Urbanístico y de las ordenanzas municipales prevalece frente a cualquier acuerdo privado.
Requisitos legales que no pueden eludirse
Gialluca señaló que, antes de ofrecer y vender lotes dentro del ejido urbano, debe acreditarse la viabilidad de los servicios básicos —agua potable y energía eléctrica— mediante los estudios de factibilidad correspondientes. Además remarcó la obligación del titular del predio o del fideicomiso de ejecutar las obras de infraestructura necesarias (calles, desagües y demás), y obtener la aprobación municipal del plano de amanzanamiento.
"Las partes pueden firmar todos los contratos que quieran y del modo que lo deseen hacer, pero ese es un punto que corre por un carril y no pueden de ninguna manera o forma, eludir o pretender desconocer el Código Urbanístico de la Ciudad de Formosa y menos aún el cumplimiento de las Ordenanzas vigentes en materia de loteamientos".
El Defensor recordó además que la etapa en la que el expediente debe remitirse a Catastro Provincial es posterior a la acreditación y a la aprobación municipal: solo con el plano definitivo aprobado los lotes pueden comercializarse con legalidad.
Consecuencias para compradores
En su intervención, Gialluca alertó que eludir esos requisitos puede provocar “graves perjuicios” a las familias compradoras. Entre los problemas que suelen surgir en emprendimientos irregulares mencionó la falta de energía eléctrica, agua potable y la ausencia de calles consolidadas, situaciones que en algunos casos se prolongan por años.
Por ese motivo, el Defensor valoró como positivo que los propietarios «den la cara» ante las familias afectadas, pero insistió en que la regularización administrativa y la ejecución de obras son condiciones ineludibles para que una venta tenga validez y para que los futuros habitantes puedan habitar con servicios esenciales.
Qué exige la normativa municipal y provincial
Del análisis expuesto por el organismo público se desprenden exigencias concretas que, según Gialluca, deben cumplirse antes de comercializar lotes:
- Acreditación de factibilidad de servicios (agua y energía).
- Aprobación municipal del plano de amanzanamiento y certificación de aptitud para la construcción.
- Ejecución de obras de infraestructura —calles, desagües y provisión de servicios— por parte del titular o fideicomiso.
- Remisión y aprobación final del expediente ante Catastro Provincial con el plano definitivo.
Actores y responsabilidades
Según la exposición del Defensor, la responsabilidad recae en distintos actores en distintas etapas: el titular del suelo (o la empresa/fideicomiso) debe impulsar y financiar las obras; la Municipalidad debe controlar y aprobar los amanzanamientos y certificar la aptitud urbanística; y Catastro Provincial es el organismo que valida y registra el plano definitivo antes de habilitar la venta legal.
| Etapa | Responsable |
|---|---|
| Estudios de factibilidad de servicios | Titular del predio / empresas de servicios |
| Aprobación del amanzanamiento | Municipalidad |
| Ejecución de obras de infraestructura | Titular / fideicomiso |
| Aprobación y registro del plano definitivo | Catastro Provincial |
Consejos prácticos para compradores
Si bien el comunicado del Defensor no detalló pasos administrativos específicos, la advertencia sugiere medidas que los potenciales compradores deberían verificar antes de firmar cualquier contrato:
- Solicitar y comprobar la aprobación municipal del loteo y del plano de amanzanamiento.
- Exigir constancias de factibilidad de los servicios esenciales (agua y energía).
- Requerir documentación que acredite la previsión o ejecución de obras de infraestructura.
- Confirmar la existencia del plano definitivo aprobado por Catastro Provincial.
El pronunciamiento del Defensor del Pueblo pone en evidencia la tensión entre la oferta comercial de emprendimientos privados y los mecanismos de control público que protegen el ordenamiento urbano y los derechos de los consumidores. En su mensaje, Gialluca priorizó el marco normativo por sobre la validez de acuerdos privados que no reúnan los requisitos legales.
La advertencia abre un llamado a la fiscalización municipal y a la supervisión provincial para evitar que nuevos compradores queden expuestos a procesos largos y costosos de regularización, como ya ocurrió en otros desarrollos urbanos de la región.
