Comisia Europeană a propus un nou cadru legislativ destinat zonelor în care locuinţele au devenit disproporţionat de scumpe în raport cu veniturile populaţiei. Propunerea, denumită în documentaţia oficială „Affordable Housing Act”, introduce criterii comune pentru identificarea zonelor aflate sub ceea ce instituţia numeşte „housing stress” şi prevede un set de măsuri pe care autorităţile locale sau regionale le pot aplica, inclusiv restricţii privind închirierile pe termen scurt, locuinţele secundare sau proprietăţile neocupate.
Indicatorul central: raportul preţ/venit
Elementul-cheie în definirea unei zone afectate de presiune locativă este raportul dintre preţul unei locuinţe medii şi venitul disponibil pe cap de locuitor. Propunerea stabileşte următoarele praguri:
- dacă raportul este de cel puţin 8, zona poate fi considerată sub presiune;
- dacă raportul ajunge la 10 sau mai mult, condiţiile pentru calificare sunt mai stricte şi nu mai este necesară demonstrarea unei deteriorări în ultimul deceniu.
| Prag raport preţ/venit | Condiţie |
|---|---|
| ≥ 8 | Autoritatea trebuie să arate şi o deteriorare a accesibilităţii în ultimii 10 ani şi perspective negative pe 3 ani, fără intervenţie |
| ≥ 10 | Se consideră presiune severă fără demonstrarea deteriorării anterioare |
Prin urmare, simpla existenţă a unor preţuri ridicate într-o localitate nu declanşează automat aplicarea măsurilor; necesitatea intervenţiei trebuie argumentată prin indicatori şi proiecţii privind oferta şi cererea de locuinţe.
Măsuri posibile, fără interdicţii generale
Documentul Comisiei nu instituie o interdicţie generală pentru închirierile pe termen scurt şi nu introduce plafoane europene pentru chirii. În schimb, propunerea oferă autorităţilor naţionale şi locale instrumente pentru a regla anumite practici considerate problematice într-o zonă afectată:
- posibilitatea de a limita numărul de închirieri pe termen scurt în anumite zone sau perioade;
- măsuri privind locuinţele secundare sau proprietăţile neocupate pentru a încuraja utilizarea locuinţelor în scop rezidenţial;
- măsuri de planificare urbană şi politici de locuire care să stimuleze oferta de locuinţe accesibile.
„Affordable Housing Act”, prezentat de Comisia Europeană, stabileşte criterii comune pentru identificarea zonelor aflate sub „housing stress”.
În practică, aceste măsuri vor necesita transpuneri şi adaptări la nivel naţional: statele membre şi autorităţile locale vor decide dacă şi cum aplică restricţii, în funcţie de legislaţia internă şi de specificul pieţei imobiliare. Propunerea trebuie să parcurgă procedura legislativă europeană înainte de a deveni obligatorie.
Implicaţii pentru România
Deşi propunerea este europeană, efectele sale pot fi resimţite la nivel local în oraşe şi zone turistice din România unde preţurile şi cererea sunt în creştere. Autorităţile locale ar putea folosi cadrul pentru a justifica intervenţii ţintite în pieţele imobiliare afectate de speculaţie sau de transformarea locuinţelor rezidenţiale în unităţi de închiriere pe termen scurt.
Implementarea unor reguli locale ar urma să fie calibrată ţinând cont de date statistice pertinente — evoluţia preţurilor, veniturile disponibile, migraţia populaţiei, oferta de locuinţe — indicatori urmăriţi în mod curent de instituţii precum INS sau de rapoartele BNR privind piaţa imobiliară. Fără astfel de analize, deciziile ar putea avea efecte neintenţionate asupra investiţiilor şi mobilităţii pe piaţa locuinţelor.
Paşi următori
Propunerea Comisiei va fi dezbătută în Parlamentul European şi în Consiliu; până la finalizarea acestui proces regulile nu se aplică. Ulterior adoptării, statele membre vor avea rolul de a transpune şi aplica prevederile, iar autorităţile locale vor trebui să elaboreze politici şi reglementări conforme. Pentru proprietari, chiriaşi şi operatorii de platforme de închiriere, perspectiva este aceea a unor reguli mai clare, dar nu neapărat a unor interdicţii totale.
Rămâne de urmărit modul în care autorităţile române vor interpreta şi vor adapta acest cadru, în special în zonele urbane mari şi în localităţile turistice unde presiunea pe piaţa locuinţelor s-a intensificat în ultimii ani.
