Het beter benutten van de bestaande woningvoorraad is onvoldoende om de Nederlandse woningnood te beëindigen. Dat concludeert het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) in een recent verschenen studie. Ondanks jarenlang beleid en extra budgetten is er volgens het EIB geen structurele toename van het aantal woningen door maatregelen zoals transformatie van kantoren, optoppen en splitsen.
Onderzoek: cijfers wijzen duidelijke kant op
Het EIB stelt dat verwachtingen over snelle, grootschalige woningwinst uit het hergebruik van gebouwen te hoog waren. Waar beleidsmakers en het ministerie van Volkshuisvesting inzetten op het vergroten van het aanbod door bestaande panden anders te gebruiken, tonen de cijfers een tegenovergestelde beweging. Het jaarlijkse aantal woningen dat ontstaat uit transformatie, optoppen en splitsen is volgens onderzoek gedaald van ongeveer 17.500 naar circa 10.700 woningen in vier jaar tijd.
| Jaar | Jaarlijkse woningen uit transformatie e.d. |
|---|---|
| Ongeveer vier jaar geleden | ~17.500 |
| Recente jaren | ~10.700 |
Het EIB wijst op praktische beperkingen: de meest geschikte kantoorlocaties zijn al eerder omgebouwd, resterende panden bevinden zich vaker op ongunstige plekken en delen zijn nog verhuurd. Financieel rondrekenen voor grootschalige woningbouw op die locaties lukt vaak niet.
"De meest geschikte kantoorlocaties zijn al eerder verbouwd en wat resteert ligt vaker op ongeschikte locaties of is nog deels verhuurd en financieel dan niet rond te rekenen voor woningbouw," zegt EIB-directeur Taco van Hoek.
Wat betekent dit voor beleid en de bouwsector?
De conclusie raakt direct het kabinetsbeleid dat juist inzet op sneller woonaanbod via het slimmer benutten van bestaande gebouwen. Minister Elanor Boekholt-O’Sullivan (D66) blijft pleiten voor optoppen, splitsen en transformatie als belangrijke middelen om woningaanbod te vergroten. Het EIB-rapport relativeert die verwachting en plaatst nieuwbouw weer centraal als oplossing.
Voor burgers en bedrijven heeft dat directe gevolgen. Een investeerder die dacht snel rendement te halen met een transformatie van een kantoorpand in het centrum, kan tegen hogere kosten en juridische obstakels aanlopen. Voor woningzoekenden betekent dit dat plannen die leunen op alternatieven voor nieuwbouw minder snel voor extra woningen zorgen dan gehoopt.
- Beperkte potentie: transformaties en optoppingen leveren veel minder woningen op dan beleidsmakers vaak rekenen.
- Financiële drempels: verhuurde of slecht gelegen panden zijn vaak niet rendabel om om te bouwen.
- Nieuwbouw noodzakelijk: structurele daling in woningtekorten vereist vooral grootschalige nieuwbouw.
In concrete termen: een stadsbewoner die hoopt dat optoppen van een rijtjeshuis in zijn wijk snel een betaalbare woning voor een leegstaand gezin oplevert, ziet dat die maatregelen slechts in kleine aantallen plaatsvinden en vaak duurder uitpakken dan verwacht. Een woningcorporatie of projectontwikkelaar die financieel rendement moet halen, kiest daarom vaker voor nieuwbouw op geschikte locaties.
Gevolgen voor afspraken en investeringen
De studie werpt vragen op over de efficiëntie van eerder uitgegeven middelen en aangekondigde stimuleringsmaatregelen. Als optoppen en transformatie structureel minder opleveren, verandert dat de prioritering van subsidies, vergunningen en grondbeleid. Het kabinet zal moeten afwegen of extra middelen voor bestaande gebouwen meer effect hebben dan versnelling van nieuwbouwprojecten.
Het EIB-advies is helder: rekenen op een grote toename van woningen via het hergebruik van bestaande voorraad is een riskante verwachting. Vooralsnog blijft bouwen op nieuwe locaties de meest betrouwbare route om de woningnood terug te dringen.
Voor veel Nederlanders betekent dit: wie snel een betaalbare koop- of huurwoning zoekt, moet nog steeds vooral uitkijken naar nieuwbouwprojecten of aanschuiven bij wachtlijsten die door structurele uitbreiding van het woningaanbod op de lange termijn kunnen verbeteren.
