La dinámica del mercado de alojamientos en Tulum muestra señales claras de estrés: una oferta masiva de propiedades puestas en plataformas digitales de renta vacacional, caída en la demanda por problemas ambientales y de seguridad, y una fuerte presión a la baja en las tarifas. El fenómeno obliga a analizar si el modelo vigente —en el que desarrollos inmobiliarios se promocionan como inversiones recuperables con rentas temporales— sigue siendo sostenible para la ciudad y sus residentes.
Oferta y demanda en tensión
El uso de plataformas digitales para arrendar viviendas fue inicialmente celebrado por permitir que propietarios amortizaran parte de sus créditos hipotecarios mediante ingresos temporales. Sin embargo, el éxito de ese esquema derivó en un aumento considerable de inmuebles destinados casi exclusivamente a la renta y no al uso residencial de sus dueños.
En Tulum, la combinación de una oferta creciente con una demanda debilitada ha tenido efectos directos sobre las tarifas. Un ejemplo citado por actores del sector es el caso de un departamento de dos recámaras en un condominio con alberca que hace dos años se ofertaba en alrededor de 150 dólares por noche y que actualmente se cotiza por debajo de 80 dólares la noche.
Factores que presionan el mercado
- Sargazo: la llegada de algas marinas ha afectado la imagen turística de la costa y la intención de viaje de ciertos segmentos.
- Inseguridad: la percepción (y en algunos casos la realidad) de riesgos en materia de seguridad reduce la demanda de visitantes.
- Competencia elevada: la proliferación de alojamientos reduce márgenes y obliga a bajar precios para mantener ocupación.
El contraste con otros destinos es notable: en La Paz, por ejemplo, se mencionó que la ocupación de propiedades listadas en la plataforma alcanzaba cerca del 80% anual hasta el año pasado; mientras que en Los Cabos la ocupación era menor debido a la mayor competencia entre hoteles y rentas privadas.
Consecuencias locales y retos para la regulación
La fragilización de precios y ocupaciones tiene efectos en varios frentes de la vida municipal. Por un lado, la estrategia de desarrollar inmuebles pensando en su comercialización continua puede incrementar la oferta habitacional no residencial, afectando la disponibilidad y los costos para quienes buscan vivienda permanente.
Por otro lado, la guerra de precios puede reducir la calidad de la oferta y propiciar problemas de convivencia. Cuando las tarifas son muy bajas para generar una alta ocupación, aparecen dos riesgos mencionados por actores del sector: la llegada de huéspedes que no respetan normas de convivencia y el deterioro acelerado de las propiedades por un uso intensivo y poco controlado.
"Rentar a precios excesivamente bajos para mantener ocupación trae como consecuencia problemas de convivencia y deterioro de inmuebles", señalan fuentes del sector.
Además, la presencia en plataformas de propietarios que concentran decenas de inmuebles alimenta la crítica de la hotelería tradicional sobre competencia desigual, al existir desarrollos y operadores que no solo ofrecen una o dos unidades, sino portafolios con múltiples propiedades en renta.
Posibles líneas de acción
Ante este escenario, especialistas y actores locales plantean la necesidad de repensar el modelo de alojamiento a corto y mediano plazo. Entre las medidas que suelen mencionarse en debates públicos y técnicos están:
- Crear o reforzar marcos regulatorios que definan límites al uso residencial con fines turísticos intensivos.
- Promover políticas que equilibren la oferta entre hospedaje formal (hoteles) y alojamientos particulares, evitando sobreoferta.
- Impulsar controles de convivencia y mantenimiento en propiedades ofertadas en plataformas para proteger barrios y prevenir el deterioro.
| Concepto | Dato referido |
|---|---|
| Tarifa ejemplo (hace 2 años) | 150 USD por noche |
| Tarifa ejemplo (actual) | < 80 USD por noche |
| Ocupación citada en La Paz | ~80% anual (hasta el año pasado) |
Las decisiones que adopten autoridades municipales, estatales y los propios actores del mercado definirán si Tulum transita hacia un modelo más sostenible y regulado, o si la presión de la oferta y los problemas ambientales y de seguridad profundizan los golpes al sector turístico y a la calidad de vida de sus habitantes. Para los residentes, la discusión no es sólo de cifras: se trata de vivienda, convivencia y del tipo de turismo que la ciudad quiere sostener.
