Wiesbaden. Die Landesregierung in Hessen hat einen Entwurf für eine überarbeitete Mieterschutzverordnung vorgelegt, mit dem Ziel, den Druck auf Mieterinnen und Mieter in angespannten Wohnungsmärkten zu mindern. Die bisherige Verordnung, die ursprünglich im November 2020 in Kraft trat, war befristet und läuft regulär im November 2026 aus. Anlass für die Neuregelung ist neben dem anhaltenden Wohnungsmangel im Rhein-Main-Gebiet auch eine rechtliche Auseinandersetzung um eine zuvor ausgesprochene Verlängerung.
Ausweitung auf 71 Kommunen
Der Entwurf sieht vor, die Zahl der von der Mietpreisbremse erfassten Städte und Gemeinden von zuvor 49 auf 71 zu erhöhen. Damit würden neue Kommunen in die Liste mit „angespannten Wohnungsmärkten“ aufgenommen; andere fallen dagegen weg. In den betreffenden Gebieten darf die Miete bei der Wiedervermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen bleiben nach Bundesrecht bestimmte Erstvermietungen und umfassend modernisierte Wohnungen.
Deckel bei Mieterhöhungen und Kündigungsschutz
Für bestehende Mietverträge sollen die Vorgaben zur Begrenzung von Erhöhungen verschärft werden: Innerhalb von drei Jahren dürfen Mieterhöhungen in den genannten Gebieten künftig höchstens 15 Prozent betragen; bislang lag die Obergrenze bei 20 Prozent. Maßgeblich ist weiterhin die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze.
Darüber hinaus sieht der Entwurf eine Kündigungssperrfrist bei Umwandlung und Verkauf von Mietwohnungen von sechs Jahren vor. Damit sollen Mieterinnen und Mieter vor kurzfristigen Kündigungen geschützt werden. Bislang betrug diese Sperrfrist acht Jahre.
Rechtlicher Hintergrund
Die Verordnung zur Mietpreisbremse war ursprünglich auf fünf Jahre befristet. Nachdem das Land Hessen die Regelung über das Auslaufen im November 2025 hinaus weiterwirken ließ, erklärte das Amtsgericht Frankfurt diese Verlängerung im Juni 2026 für unwirksam. Nach Auffassung des Gerichts endete die Mietpreisbremse demnach im November 2025, weil eine Verlängerung der auf fünf Jahre beschränkten Verordnung nicht zulässig gewesen sei.
Wirkung und offene Fragen
Welche praktischen Folgen die Änderungen haben, hängt von mehreren Faktoren ab: der genauen Abgrenzung der 71 Kommunen, der juristischen Bewertung des neuen Entwurfs und möglichen weiteren Gerichtsverfahren. Für Mieterinnen und Mieter bedeuten die vorgesehenen Regeln potenziell stärkere Preisdämpfung bei Wiedervermietungen und einen erhöhten Schutz vor sofortigen Kündigungen bei Eigentümerwechseln.
- Betroffene Gebiete: Ausweitung von 49 auf 71 Kommunen
- Mieterhöhungen: Maximal 15 Prozent in drei Jahren (statt 20 Prozent)
- Kündigungssperrfrist: Sechs Jahre statt bisher acht
Einordnung für Mieter und Vermieter
Für Mieterinnen und Mieter in den betroffenen Orten könnten die Änderungen finanzielle Erleichterungen bringen, insbesondere beim Wechsel des Vermieters oder bei Neuvermietungen. Vermieterinnen und Vermieter müssen künftig bei Neuvermietungen prüfen, ob die Miete die zulässige Obergrenze überschreitet, und bei geplanten Mieterhöhungen die strengere Deckelung beachten.
| Aspekt | Bisher | Entwurf |
|---|---|---|
| Anzahl Kommunen | 49 | 71 |
| Mietpreisbremse bei Neuvermietung | +10 % über Vergleichsmiete | +10 % über Vergleichsmiete |
| Deckel bei Mieterhöhungen (3 Jahre) | 20 % | 15 % |
| Kündigungssperrfrist bei Umwandlung/Verkauf | 8 Jahre | 6 Jahre |
Ausblick
Der Entwurf muss noch formell beraten und beschlossen werden. Offen ist, ob der neue Text gerichtsfest ist oder ob er erneut juristisch angegriffen wird. Angesichts des hohen Drucks auf dem Wohnungsmarkt, insbesondere in und um das Rhein-Main-Gebiet, dürfte die Diskussion politisch weiter intensiv geführt werden.
Die Landesregierung betont mit dem Vorstoß, den Schutz für Mieterinnen und Mieter zu stärken und zugleich rechtliche Klarheit zu schaffen. Wie sich dies in der Praxis auswirkt, bleibt von der konkreten Ausgestaltung und der Umsetzung in den Kommunen abhängig.
