O fundo de investimento imobiliário CPSH11 (Capitânia Shoppings) anunciou, nesta sexta-feira, a conclusão da aquisição de uma participação equivalente a 5% do Amazonas Shopping, localizado em Manaus (AM). O valor pago à vista foi de R$ 51,8 milhões, desembolsados com recursos próprios do fundo, segundo documento divulgado pela gestão.
Detalhes da operação
A operação envolveu frações nas duas etapas do empreendimento. Do total investido, aproximadamente R$ 31,43 milhões correspondem à compra de 148 unidades autônomas da primeira fase — entre elas uma loja âncora e 147 lojas satélites. Os demais R$ 20,39 milhões referem-se à participação na segunda fase, que inclui direitos ligados ao estacionamento do shopping.
| Item | Valor (R$) |
|---|---|
| Total da aquisição | 51.800.000 |
| Primeira fase (148 unidades) | 31.430.000 |
| Segunda fase (direitos de estacionamento) | 20.390.000 |
Segundo a administração do fundo, a transação foi feita com base em uma taxa de capitalização (cap rate) de 9,19% ao ano, calculada sobre o resultado operacional líquido (NOI) dos últimos 12 meses. O indicador é usado no mercado imobiliário para relacionar o rendimento gerado pelo ativo ao preço pago.
Impacto no portfólio e nas operações
Com a aquisição, o Amazonas Shopping passa a representar cerca de 5,7% da carteira do CPSH11, segundo a apresentação da transação. O empreendimento tem uma área bruta locável (ABL) total de 37.507 metros quadrados e abriga 215 lojas. A participação comprada equivale a aproximadamente 1.875 metros quadrados de ABL própria para o fundo.
A operação garante ao CPSH11 o direito aos resultados econômicos proporcionais às frações adquiridas, assim como a responsabilidade pelo pagamento proporcional de investimentos, custos e encargos ligados aos ativos. Em relatório, a gestão informa que o shopping apresentou uma ocupação média de 96,4% e que o NOI dos últimos 12 meses foi de R$ 2.538 por metro quadrado, métricas que balizaram o cálculo da compra.
Contexto local e logístico
O Amazonas Shopping, inaugurado em 1991, é um dos centros comerciais tradicionais de Manaus, cidade construída às margens do Rio Negro e distante cerca de 1.100 km da foz do Amazonas. A posição geográfica da capital faz com que grande parte da circulação de mercadorias e pessoas dependa das hidrovias e de modais logísticos que conectam a Zona Franca de Manaus a outras regiões. Para os investidores, a dinâmica de consumo na cidade, combinada com as especificidades da logística regional, é um fator a ser considerado em operações desse tipo.
- Valor da operação: R$ 51,8 milhões, pagos à vista.
- Participação adquirida: 5% do Amazonas Shopping, correspondente a ~1.875 m² de ABL.
- Métricas usadas: cap rate de 9,19% e NOI de R$ 2.538/m² nos últimos 12 meses.
Relevância para o mercado e para Manaus
A entrada de um fundo com carteira nacional em um ativo importante da cidade reforça o interesse de investidores institucionais no setor de varejo no Norte. Para o comércio local, a presença de novos cotistas pode representar maior previsibilidade nos investimentos de manutenção e modernização do empreendimento, além de impacto na relação com lojistas e operadores de serviço.
Por outro lado, a operação significa que o CPSH11 passa a responder proporcionalmente por despesas e investimentos vinculados às frações adquiridas. Isso inclui custos de conservação, reformas e outras despesas operacionais necessárias para manter a atratividade do shopping diante de concorrência regional e das mudanças no comportamento do consumidor.
O Amazonas Shopping segue como um dos principais pontos de comércio em Manaus e, pela sua localização urbana e papel na economia local — especialmente atendendo moradores da capital e de municípios vizinhos que chegam por via fluvial e rodoviária —, permanece relevante para o fluxo de consumo na região Norte.
Fontes da operação foram os documentos oficiais divulgados pela administração do CPSH11. A operação foi concluída nesta sexta e integra as movimentações de fundos imobiliários que têm buscado diversificar geograficamente seus ativos.
