A kelet‑ és délkelet‑magyarországi lakáspiac egy év alatt kiemelkedő drágulást produkált: a Duna House vizsgálata szerint a térségben átlagosan mintegy 24 százalékkal nőttek a négyzetméterárak, miközben az országos áremelkedés 16 százalékos volt. A folyamat különösen feltűnő ott, ahol korábban alacsony árszínvonalról indult a kereslet.
Számok, amelyek a változást mutatják
A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint 2025 végén a lakásárak országosan 22,5 százalékkal haladták meg a fundamentumok szerinti értéket; 2025‑ben a nominális árszint 23,5 százalékkal, reálértéken pedig 19 százalékkal emelkedett. Budapesten 2026 augusztusában a használt lakások átlagos kínálati négyzetméterára 1,41 millió forint volt. Ez azt jelenti, hogy egy 50 négyzetméteres, 1,5 milliós négyzetméterárral számolt lakás megvásárlásához körülbelül 75 millió forintra van szükség.
Mely települések drágultak a legtöbbet?
A Duna House területi bontása alapján a legnagyobb növekedést az alábbi körzetek mutatták:
- Nyíregyháza és környéke: 26,2%
- Miskolc–Gyöngyös–Szolnok–Jászberény térség: 25%
- Békéscsaba környéke: 22%
- Debrecen: 10%
- Szeged: 4,4%
„Főként ott ugrottak nagyobbat az árak, ahol alacsonyabb árszintről indult a piac, így ezek a települések sok vásárlónak továbbra is elérhetőbbek.”
A Duna House elemzője ezzel arra utal, hogy a relatíve olcsóbb városok vonzereje nőtt, és ez hozott gyorsabb nominális növekedést.
Árak és tranzakciós jellemzők
A régiók közötti különbségek a kínálati négyzetméterárakban is megjelennek: Debrecenben az átlagos érték 959 ezer forint, Szegeden 821 ezer forint volt. A jellemző vételárak területenként így alakultak: Debrecen körülbelül 60 millió forint, Szeged körülbelül 46 millió forint, Nyíregyháza térségében 42,5 millió forint, Békéscsabán pedig 28 millió forint.
| Város/terület | Áremelkedés (éves) | Átlagos kínálati négyzetméterár | Jellemző vételár |
|---|---|---|---|
| Nyíregyháza környéke | 26,2% | - | 42,5 millió Ft |
| Miskolc–Gyöngyös–Szolnok–Jászberény | 25% | - | - |
| Békéscsaba környéke | 22% | - | 28 millió Ft |
| Debrecen | 10% | 959 000 Ft | 60 millió Ft |
| Szeged | 4,4% | 821 000 Ft | 46 millió Ft |
A forgalmi dinamikában is látszanak a változások: Békéscsabán a hirdetésben töltött napok száma 72-ről 46-ra csökkent, míg a Miskolc–Gyöngyös–Szolnok–Jászberény térségben 78-ról 64 napra rövidült. Ezzel szemben Debrecenben és Szegeden az értékesítési idő legalább egy héttel meghosszabbodott. Az alku mértéke mindenütt viszonylag alacsony maradt: jellemzően 1–3 százalék körül mozog.
Következmények és kockázatok
A gyors keleti drágulás kétféle hatást jelent: rövid távon az érintett települések lakáspiaca élénkül, több eladó képes gyorsabban megtalálni a vevőt; középtávon viszont a magasabb árszintek tovább nyomhatják a belépési küszöböt, és nőhet az eladók‑vevők közötti jövedelemi szakadék. Az MNB felhívása, miszerint a piac jelentősen túlárazott a fundamentumokhoz képest, arra utal, hogy az emelkedés nem minden esetben tükrözi a hosszú távú reálgazdasági teljesítményt.
Összességében a keleti régiók most egyelőre relatíve vonzóbb alternatívák maradnak a fővároshoz képest, ugyanakkor a gyors drágulás és a már meglévő túlárazottság arra figyelmeztet: a lakáspiac további alakulása érzékenyen fog reagálni a hitelfeltételekre, a jövedelmi trendekre és a hitelkonstrukciók változására.
