El mercado inmobiliario del Centro de Córdoba muestra una transformación clara: hay una abundancia de pisos grandes en venta y, al mismo tiempo, una marcada escasez de unidades pequeñas disponibles para alquiler. Así lo refleja un reciente informe del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba (CPI), elaborado a partir de 1.748 publicaciones en portales y anuncios del área.
Desajuste entre oferta de venta y de alquiler
El relevamiento destaca un contraste rotundo entre la oferta según el número de dormitorios. En concreto, los inmuebles de tres y cuatro dormitorios suman 366 unidades en venta frente a apenas 48 en alquiler, lo que equivale a más de siete pisos grandes a la venta por cada uno que figura en alquiler.
| Tipo | En venta | En alquiler |
|---|---|---|
| 3 y 4 dormitorios | 366 | 48 |
| 1 y 2 dormitorios (participación) | 65,5% de la oferta de venta | 85,4% de la oferta de alquiler |
En el extremo opuesto, las unidades de uno y dos dormitorios constituyen el 85,4% de la oferta de alquiler convencional en el Centro, mientras que en la oferta de venta su participación desciende al 65,5%. Los datos indican, por tanto, que el mercado está virando hacia formatos más pequeños y hacia una mayor fragmentación de las viviendas por unidad.
Precios por metro cuadrado y preferencia de demanda
La diferencia de formato se acompaña de disparidades en el precio por metro cuadrado. Según el estudio del CPI, un monoambiente o un departamento de un dormitorio puede llegar a publicarse hasta un 77% más caro por metro cuadrado que una unidad de cuatro dormitorios en el mercado de alquiler. En el mercado de venta la brecha también es notable: un departamento de un dormitorio se anuncia, en promedio, un 42% más caro por metro cuadrado que uno de cuatro dormitorios.
«El Centro no tiene un problema de cantidad de metros construidos, tiene un problema de formato»
La cita corresponde a Lucas Péndola, presidente del CPI, y resume la interpretación que hace el colegio profesional: no faltan metros edificados en el barrio, sino unidades adaptadas a la demanda actual.
Implicaciones urbanas y de mercado
El diagnóstico plantea varias consecuencias prácticas y de política urbana. En primer lugar, la existencia de numerosos departamentos grandes ofertados para la venta sugiere un fenómeno de reconversión de inmuebles: pisos amplios que quizá ya no se ajustan a la demanda de inquilinos y que, por tanto, salen al mercado de compraventa. En segundo lugar, la presión sobre los precios por metro cuadrado de las unidades pequeñas indica que la oferta disponible no satisface totalmente una demanda concentrada en formatos reducidos.
Especialistas y actores del sector suelen vincular este tipo de reconfiguración con cambios socioeconómicos y de hábitos residenciales: mayor número de hogares unipersonales, búsqueda de proximidad al empleo o servicios, y preferencias por viviendas con menores superficies y mantenimiento más reducido. En el caso del Centro de Córdoba, además, la estructura física de los edificios acumulados en el barrio facilita, al menos en teoría, procesos de adaptación interna —subdivisión de unidades, reformas o proyectos de reconversión— sin requerir nueva edificación.
- Existe un exceso relativo de pisos de 3 y 4 dormitorios en venta (366) frente a su escasa presencia en alquiler (48).
- Las unidades de 1 y 2 dormitorios dominan la oferta de alquiler (85,4%) y son las más caras por metro cuadrado.
- El problema señalado por el CPI es de formato, no de cantidad de metros construidos.
El informe del Colegio Profesional de Inmobiliarios pone en evidencia un proceso de ajuste del parque residencial en el corazón de Córdoba. La respuesta del mercado —tanto por parte de propietarios como de promotores y planificadores— determinará si esa oferta de inmuebles grandes se reconvierte eficientemente hacia formatos demandados o si se consolidan las tensiones en el segmento del alquiler, con impacto sobre la accesibilidad y los precios en el Centro.
