O Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) decidiu, em julgamento concluído na quarta-feira (26), pela manutenção do mapa de zoneamento estabelecido pela Lei municipal nº 18.081/2024 e pela declaração de inconstitucionalidade de dispositivo da Lei nº 18.177/2024 que havia alterado os perímetros de zonas em toda a cidade.
O que foi decidido
O julgamento separou o destino das duas normas em disputa. Para o colegiado, a Lei 18.081/2024 demonstrou ter respaldo técnico e participação popular suficiente durante sua tramitação, razão pela qual foi considerada constitucional. Em contrapartida, o artigo 8º da Lei 18.177/2024 — que introduziu mudanças no chamado “Mapa 1 – Perímetros de Zonas” — foi declarado inconstitucional por ter extrapolado o objeto inicialmente submetido às audiências públicas.
“Houve verdadeiro desvirtuamento do objeto”
O relator do processo, desembargador Donegá Morandini, apontou que o projeto original prometia ajustes cartográficos e correções pontuais, mas emendas parlamentares acabaram promovendo uma revisão substancial do zoneamento e dos eixos de estruturação urbana, sem que tais alterações tivessem sido efetivamente debatidas com a população.
Implicações práticas para a cidade
Na prática, a decisão do TJSP restaura a vigência do mapa de zoneamento previsto pela Lei 18.081/2024 e anula a revisão introduzida meses depois. Isso tem efeitos imediatos e concretos sobre obras, licenças, empreendimentos em andamento e direitos de proprietários e síndicos que vinham lidando com incertezas sobre o uso do solo.
- Incorporadores que tiveram projetos suspensos podem retomar pedidos baseados na Lei 18.081/2024;
- Síndicos e moradores que enfrentavam dúvidas sobre reformas e intervenções devem buscar orientação técnica para confirmar a situação do imóvel;
- Autoridades municipais precisarão ajustar procedimentos administrativos para aplicar novamente o mapa reestabelecido.
Fontes do Ministério Público haviam sustentado no processo que ambas as leis careciam de publicidade adequada, participação popular efetiva e fundamentação técnica. O colegiado do TJSP, ao avaliar as provas documentais, concluiu que tais requisitos foram atendidos no caso da Lei 18.081/2024, mas que houve desvio de finalidade no processo legislativo que culminou no artigo 8º da Lei 18.177/2024.
Contexto: por que o tema mobiliza a cidade
Zoneamento é instrumento central do planejamento urbano: define onde se pode construir, quais usos são permitidos e orienta a ocupação do solo, influenciando densidade, mobilidade e provisionamento de infraestrutura. Alterações de mapa repercutem não só no mercado imobiliário, mas também em serviços públicos, transporte e qualidade de vida dos bairros.
O caso levou a alternância de decisões entre instâncias — o mapa chegou a transitar entre o TJSP e o Supremo Tribunal Federal (STF) — e gerou insegurança jurídica em diferentes escalas: do proprietário de um quarteirão à estratégia de grandes incorporadores que programam investimentos de milhões.
O que esperar a seguir
A decisão do TJSP não encerra todas as disputas. O município pode adotar medidas administrativas para adequar processos internos, e eventuais recursos ainda podem ser avaliados em outras instâncias, dependendo das estratégias das partes envolvidas. Enquanto isso, ocupantes de imóveis e responsáveis por empreendimentos deverão consultar profissionais técnicos e jurídicos para ajustar projetos e procedimentos administrativos à regra restabelecida.
Uma secretaria municipal responsável pelo planejamento urbano terá agora o desafio operacional de reafirmar a aplicação do mapa originário em licenciamentos e análises de impacto, além de comunicar às instâncias técnicas e à população as implicações práticas desta decisão.
| Norma | Decisão do TJSP |
|---|---|
| Lei nº 18.081/2024 | Constitucional — mapa de zoneamento validado |
| Artigo 8º da Lei nº 18.177/2024 | Inconstitucional — revisão cartográfica e normativa anulada |
Para moradores e empresários, a recomendação imediata é consultar a prefeitura sobre a situação cadastral e cartográfica do imóvel, além de buscar orientação técnica antes de iniciar obras. Do ponto de vista político, a decisão ressalta a necessidade de clareza e fidelidade dos projetos submetidos a audiências públicas, bem como a atenção ao processo legislativo quando emendas introduzem mudanças substanciais.
O julgamento do TJSP, ao reafirmar a primazia da participação e da pertinência temática nas alterações do plano diretor e do zoneamento, devolve, ao menos por ora, um mapa que muitas ruas da cidade já vinham usando como referência, embora a poeira política e administrativa ainda precise baixar para que haja segurança jurídica plena.
