Wien verschärft die Regeln für Kurzzeitvermietungen auf Plattformen wie Airbnb und booking.com. Bürgermeister Michael Ludwig (SPÖ) kündigte im „Wien heute“-Sommergespräch an, dass Gastgeberinnen und Gastgeber ab dem 1. Jänner 2027 nur mehr inserieren dürfen, wenn ihre Wohnung zuvor in einem städtischen Register angemeldet wurde. Ziel ist laut Stadt, die Umwidmung von Wohnraum in Beherbergungsstätten einzudämmen und die Einhaltung der zulässigen Vermietungsdauer zu kontrollieren.
Was das neue Register bringen soll
Das sogenannte Wiener Kurzzeitvermietungsregister wird mit einem Gesetzentwurf (WKVRG) im November im Landtag beschlossen. Die Stadt Wien will mit dem Verzeichnis prüfen, ob gegen eine Kurzzeitvermietung Gründe sprechen – etwa der Versuch, Gemeindewohnungen dem Wohnungsmarkt zu entziehen. Nach positiver Prüfung erhält die Gastgeberin oder der Gastgeber eine Registrierungsnummer, die in Inseraten ausgewiesen werden muss.
Die neue Regelung basiert auf einer EU-Verordnung und gilt für natürliche und juristische Personen. Die Stadt betont, dass damit mehr Transparenz geschaffen und die Einhaltung der bestehenden Obergrenze für touristische Kurzzeitvermietungen kontrollierbar werden soll: grundsätzlich maximal 90 Tage pro Jahr und Wohnung.
Übergangsfristen und Pflichten
Für Wohnungen, die derzeit bereits angeboten werden, gibt es eine Übergangsfrist bis zum Ablauf des 1. Quartals 2027 (Ende März). Neu hinzukommende Gastgeber müssen hingegen bereits ab dem 1. Jänner registriert sein, bevor eine Vermietung über einschlägige Plattformen erfolgen darf.
- Inkrafttreten: 1. Jänner 2027
- Übergangsfrist: bis Ende März 2027 für bereits inserierte Wohnungen
- Höchstdauer: 90 Tage pro Jahr (bestehende Regelung)
- Betroffene: natürliche und juristische Personen, Plattform-Anbieter
Kein Schlupfloch für Gewerbliche
Bürgermeister Ludwig begründete die verschärften Zugangsregeln mit dem Versuch, gewerblichen Anbietern das Ausnutzen eines Schlupflochs zu erschweren. Er sagte im Gespräch mit ORF-Wien-Chefredakteur Oliver Ortner:
„Das werden wir jetzt einschränken, dass zumindest 80 Prozent der Wohnungen auch für Wohnungen genutzt werden und nicht für Kurzzeitvermietungen.“
Die Formulierung zielt darauf ab, Umwidmungen von Wohnraum in sogenannte Beherbergungsstätten zu verhindern. Konkret soll geprüft werden, ob eine Adresse überwiegend dauerhaft als Wohnung genutzt wird – und nicht gewerblich für Touristenvermietung. Details zur konkreten Umsetzung und Überprüfungsmechanismen will die Stadt im Gesetz regeln.
Was das für Wienerinnen und Wiener bedeutet
Für Mieterinnen und Mieter kann die Neuerung den Schutz des Wohnumfelds stärken: weniger Umwandlungen von Wohnraum führen zu stabileren Nachbarschaften und weniger kurzfristigen Mieterwechseln. Für Eigentümerinnen und Eigentümer hingegen bedeutet die Registrierungspflicht zusätzlichen bürokratischen Aufwand und möglicherweise Beschränkungen bei der Nutzung von Immobilien als Einnahmequelle.
Die Stadtverwaltung wird nach eigener Darstellung das Register nutzen, um die Gesamtübersicht über Kurzzeitvermietungen zu verbessern und Verstöße gegen die 90-Tage-Regel sichtbarer zu machen. Welche Sanktionen bei Verstößen vorgesehen sind, geht aus den bisher bekannten Informationen nicht detailliert hervor; solche Bestimmungen werden üblicherweise im Gesetzestext konkretisiert.
Offene Fragen
Unklar bleibt, wie genau die Kontrollen praktisch funktionieren sollen – ob die Stadt etwa automatisierte Abgleiche mit Plattformdaten durchführt oder auf Anzeigen aus der Bevölkerung angewiesen ist. Ebenfalls nicht abschließend geklärt ist, wie die Stadt mit Fällen umgeht, in denen Teile eines Hauses unterschiedlich genutzt werden (Wohnungen neben gewerblich genutzten Einheiten).
| Frage | Bekannter Stand |
|---|---|
| Start des Registers | 1. Jänner 2027 |
| Übergangsfrist für Bestandsinserate | Ende März 2027 |
| Geltungsbereich | Natürliche und juristische Personen, Plattform-Angebote |
Wie Gastgeberinnen und Gastgeber vorgehen sollten
Wer derzeit Wohnungen kurzfristig vermietet und dies weiter beabsichtigt, sollte sich frühzeitig über das Register informieren und die erforderlichen Unterlagen bereithalten, um die Registrierung rasch zu erledigen. Neu-Anbieter müssen die Registrierung bereits vor dem ersten Inserat abgeschlossen haben.
Die angekündigte Gesetzesnovelle soll dem Landtag im November vorgelegt werden. Bis dahin könnten noch Änderungen am Entwurf vorgenommen werden. Für Wienerinnen und Wiener, die Wohnraum vermieten oder auf der Suche nach leistbarem Wohnraum sind, werden die nächsten Wochen entscheidend: Sie bestimmen, wie streng die Stadt künftig zwischen Wohnen und Beherbergung unterscheidet.
Die Initiative reiht sich in eine Reihe städtischer Maßnahmen ein, mit denen Wien den Wohnungsmarkt schützen will. Die konkrete Ausgestaltung des WKVRG und dessen Vollzug werden den Alltag in den Bezirken in den kommenden Monaten spürbar beeinflussen.
