Un estudio de planeación urbana que sirvió de base para autorizar recientemente el cambio de uso de suelo en El Reliz —donde se construirá un “Clúster Educativo” de 65 mil metros cuadrados— reporta que el valor del suelo en ese sector “predomina uno de los rangos más altos de la ciudad”, con precios hasta de $6,000 por metro cuadrado en la zona que ya aparece urbanizada, de acuerdo con el Plan de Desarrollo Urbano (PDU) 2040 vigente.
Qué dice el estudio y cómo afecta a los propietarios
El documento que respaldó el cambio de uso de suelo señala que solo el terreno, sin construcción, costaría alrededor de $600,000 para una parcela de 100 metros cuadrados a ese precio por metro. Asimismo, las estimaciones del propio estudio contemplan lotes habitacionales entre 130 y 240 metros, con precios de adquisición que podrían ubicarse entre aproximadamente $800,000 y $1,380,000 según el tamaño del predio.
“En este sentido, cualquier propuesta de desarrollo en este predio debe considerar no solo su valor económico actual, sino también su potencial de valorización futura (plusvalía)...”
La proyección de plusvalía que menciona el documento se fundamenta en políticas de densificación, mejoras a la infraestructura urbana y la creciente demanda de vivienda bien localizada. Es decir, el estudio espera que la presencia del campus y la urbanización continuada impulsen los precios al alza.
Variación del mercado dentro del Reliz
El informe también incorpora datos del Sistema de Información Geográfica del Municipio de Chihuahua (Sigmun), que ubican terrenos colindantes al futuro campus con valores más bajos, en un rango de $3,810 a $4,600 por metro cuadrado. Aun así, en las áreas más desarrolladas y más cerca del centro del sector, el precio por metro cuadrado supera los $9,000.
- Terrenos colindantes (Sigmun): $3,810–$4,600/m².
- Zona urbanizada junto al proyecto: hasta $6,000/m².
- Zonas más desarrolladas y céntricas del Reliz: más de $9,000/m².
Segmentación del mercado inmobiliario local
Fuera del estudio, agentes inmobiliarios consultados por el medio que difundió los datos dividen el mercado habitacional del Reliz en tres niveles de precio, que sirven para orientar a compradores y desarrolladores sobre la oferta esperada en el sector.
| Segmento | Rango estimado |
|---|---|
| Económica | $9,000 – $11,500/m² |
| Media | $11,500 – $15,500/m² |
| Residencial alta | $15,500 – $18,000+/m² |
Impactos locales y consideraciones prácticas
La confirmación del cambio de uso de suelo y la construcción de un campus con oferta educativa privada desde kínder hasta universidad tienen efectos directos en varias dimensiones:
- Plusvalía y costos de vivienda: los propietarios pueden ver aumentar el valor de sus terrenos, pero quienes buscan comprar enfrentarán precios de entrada más altos.
- Presión sobre servicios: mayor demanda de agua, transporte y servicios básicos en un sector que está en proceso de urbanización frente a la UVM.
- Oferta inmobiliaria: posibilidad de desarrollos verticales o fraccionamientos con distintos niveles de precios que respondan a la demanda proyectada.
Para quienes contemplan comprar terreno o vivienda en el Reliz, el estudio sugiere evaluar no solo el precio actual, sino su potencial de valorización. Es recomendable consultar información oficial del PDU 2040 y del Sigmun, así como asesorarse con especialistas en valuación y derechos urbanísticos antes de concretar una inversión.
Contexto urbano y próximas etapas
El área donde se ubicará el clúster se describe como un polígono de 65 mil metros cuadrados, frente a la Universidad del Valle de México (UVM), en la parte conocida como “al fondo” del sector Reliz. El avance del proyecto dependerá de los permisos de construcción, la inversión privada y la respuesta del mercado.
En resumen, el documento que sirvió de base para el cambio de uso de suelo presenta un panorama donde el valor del suelo ya es alto en partes del Reliz y existe la expectativa de que la llegada del clúster educativo y las políticas de densificación incrementen la plusvalía. Esto obliga a autoridades, vecinos y desarrolladores a coordinar la expansión urbana para atender servicios y evitar conflictos derivados del crecimiento rápido.
