A második negyedévben elkezdődött árkorrekció a lakáspiacon: a Magyar Nemzeti Bank adatai szerint a lakásárak negyedéves alapon 1,1 százalékkal csökkentek. A piaci szereplők által idézett adatok ugyanakkor azt mutatják, hogy az eladók várakozásai sok helyen még nem követték le a kereslet visszaesését, ezért jelentős részben túlárazott kínálat marad fenn.
Eladói illúziók és a kereslet plafonja
Az ingatlanirodák tapasztalatai szerint gyakran előfordul, hogy a hirdetési árak az aktuális reális piaci értékhez képest 5–10 százalékkal, esetenként pedig 15–20 százalékkal magasabbak. A túlmagas árak egyik következménye, hogy egyes ingatlanok hosszabb időre a kínálatban maradnak, és csak jelentős árengedménnyel értékesíthetők.
- XIV., XVI. kerület: akár 20 százalékos felár is lehet a hirdetési és a piaci ár között.
- X., XVII. kerület: a kínálati árak átlagosan 5–12 százalékkal haladják meg a tényleges eladási árakat.
- XIX., XX., XXIII. kerület: előfordult, hogy a kezdeti hirdetési árakat 15–18 százalékkal kellett csökkenteni.
A forgalmasabb, jó állapotú lakások továbbra is elkelhetnek hirdetési áron, de a családi házak piacán jellemzően erősebb az eladói túloptimismus. Példaként említhető, hogy Érden egy régi, felújítandó ház négyzetméterára már 1 000 000 Ft körül szerepelt a hirdetésekben, ami a szakértők szerint túlzó az adott állapot mellett.
„Az eladók még nem jutottak el arra a pontra, hogy belássák, a kereslet visszaesése miatt minimális árcsökkentésre lenne szükség ahhoz, hogy ingatlanuk ne ragadjon be hosszú időre a kínálatba.”
Kinek rossz ez a helyzet?
A túlárazás minden szereplő számára költséget és kockázatot rejt. A vevők számára a piac átláthatatlanná válik: nehezebb összehasonlítani az ajánlatokat, és több időt kell tölteniük az érdemi alkudozással. Az eladók számára a hirdetésben ragadt ingatlan kamatoztatás, fenntartási költség és értékromlás kockázatát hordozza, különösen hosszabb távon.
A pénzügyi közvetítők és az ingatlanirodák szerepe felértékelődik: a reális ármeghatározásban, a piac kommunikálásában és a tranzakciók gyorsításában elvárhatóan többet kell vállalniuk. A hitelfelvételi döntésekre is hatással lehet a piac lassulása: ha a kínálat nagy része túl van ára, a hitelbírálatoknál alkalmazott ingatlanértékek és a valós piaci eladási árak közötti eltérés problémát okozhat.
Mit mutatnak a számok és mi következhet?
A negyedéves, 1,1 százalékos csökkenés még nem törte meg a piaci szerkezetet, de jelzi a korrekció kezdetét. A következő negyedévek kulcsfontosságúak lesznek: ha a túlárazás fennmarad, a kínálat jelentősen felduzzadhat és a kereslet további csökkenése magasabb árengedményeket kényszeríthet ki. Más forgatókönyv szerint a piac gyorsan alkalmazkodik: az eladók mérséklik áraikat, a hosszú hirdetési idők rövidülnek, és a tranzakciószám stabilizálódik.
| Terület | Tipikus túlár |
|---|---|
| XIV., XVI. kerület | akár 20% |
| X., XVII. kerület | 5–12% |
| XIX., XX., XXIII. kerület | 15–18% (példák) |
Rövid távon a legfontosabb, hogy az eladók reálisabban árazzák be ingatlanjaikat, mert a piaci kereslet plafonja és a hitelköltségek együtt határozzák meg a tényleges eladási árat. A vevők oldalán a teremthető lehetőség: a türelmes, piaci alapú ajánlatok gyakran jobb ár-érték arányt biztosítanak. A piaci átrendeződés kockázatot rejt, de lehetőséget is: az átláthatóbb árképzés és a gyorsabb tranzakciók javítanák a piac működését és csökkentenék a hosszú távú kockázatokat mindkét fél számára.
