Ce trebuie verificat înainte de a cumpăra un apartament într-un bloc vechi după expirarea termenului de evaluare

Termenul-limită stabilit pentru ca primăriile să evalueze toate blocurile de locuinţe din ţară a expirat pe 1 iunie 2026, fără ca această obligaţie să fi fost îndeplinită în totalitate. În paralel, promulgarea noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului şi construcţiilor, la data de 5 august, modifică cadrul legal şi are implicaţii directe pentru cei care cumpără apartamente în imobile vechi sau pentru proprietarii care au realizat lucrări fără autorizaţie.

Ce înseamnă evaluarea şi de ce era importantă

Evaluările cerute autorităţilor locale urmau să ofere o imagine sistematică asupra stării structurale a blocurilor şi a riscului seismic pe care îl prezintă. În lipsa acestor evaluări, cumpărătorii rămân adesea fără date tehnice esenţiale pentru determinarea siguranţei şi valorii reale a unui apartament vândut într-un bloc vechi.

Clasificarea riscului seismic — cadrele legale în vigoare

Legea 212/2022 referitoare la reducerea riscului seismic împarte clădirile în patru clase de risc, utile pentru evaluarea siguranţei:

• RsI — indică susceptibilitatea la prăbuşire;
• RsII — prevede avariere majoră care pune în pericol siguranţa utilizatorilor;
• RsIII — indică avarii moderate;
• RsIV — corespunde unui răspuns seismic comparabil cu clădirile proiectate după normele actuale.

Ce trebuie verificat înainte de semnarea unui antecontract

Cumpărătorii interesaţi de apartamente în blocuri vechi trebuie să meargă dincolo de preţ şi anul construcţiei. Conform relatărilor şi discuţiilor cu specialişti în domeniu, documentele şi verificările esenţiale sunt:

• Carte funciară şi situaţia juridică a apartamentului;
• Istoricul intervenţiilor şi al lucrărilor asupra apartamentului şi asupra părţilor comune;
• Expertize tehnice existente privind structura şi eventualele note privind risc seismic;
• Documente privind consolidarea — dacă au fost iniţiate proiecte sau lucrări comune;
• Existenta autorizaţiilor pentru lucrările efectuate în apartament sau la părţile comune.

„La o maşină la mâna a doua cerem istoricul de service, dar la un apartament de 100.000 de euro ne uităm la culoarea pereţilor. Observaţia aceea era despre blocurile noi. La blocurile vechi, situaţia e mai complicată, pentru că aici nu doar că nu cerem istoricul, de cele mai multe ori el nici nu există. Şi, spre deosebire de un apartament nou, unde cumperi un produs cu garanţie, la un bloc vechi cumperi o cotă-parte dintr-o structură care are deja o biografie de zeci de ani, cu tot ce a păţit ea în”

Citatul aparţine Mariane Garştea, preşedinta Asociaţiei Profesionale pentru Monitorizare Geotehnică şi Structurală (APMGS), potrivit materialului sursă. Fragmentul subliniază dificultatea cumpărătorilor de a obţine un istoric tehnic coerent pentru blocurile vechi.

Impactul noului Cod asupra lucrărilor fără autorizaţie

Promulgarea noului Cod al amenajării teritoriului introduce reguli care pot modifica consecinţele pentru proprietarii care au efectuat amenajări neautorizate. Schimbările pot influenţa modul în care se regularizează lucrările şi responsabilităţile pentru conformare. Deoarece actul normativ a fost promulgat recent, efectele practice vor deveni mai clare odată cu normele metodologice şi cu aplicarea de către autorităţile locale.

Riscuri practice pentru cumpărători

În absenţa unui istoric şi a evaluărilor oficiale, cumpărătorii pot fi expuşi la următoarele riscuri:

• achiziţia unui apartament într-un imobil încadrat într-o clasă de risc majoră (RsI sau RsII) fără ca acest lucru să fi fost comunicat explicit;
• costuri suplimentare ulterioare pentru consolidare sau lucrări impuse de autorităţi;
• neclarităţi juridice generate de lucrări efectuate fără autorizaţie;
• valorificare mai dificilă a imobilului pe termen mediu şi lung din cauza incertitudinilor tehnice.

Recomandări practice

Pentru a diminua riscurile, pot fi solicitate următoarele măsuri înainte de cumpărare: obţinerea tuturor documentelor tehnice disponibile de la vânzător, solicitarea de expertize independente, verificarea cărţii funciare şi clarificarea situaţiei lucrărilor executate în apartament şi în părţile comune. În lipsa evaluărilor publice, transparenţa vânzătorului şi accesul la rapoarte tehnice devin decisive.

Expirarea termenului pentru evaluări şi intrarea în vigoare a noului Cod determină un climat de incertitudine pentru piaţa apartamentelor vechi. Pentru locuitorii din Bucureşti şi din alte oraşe, soluţia pe termen scurt rămâne verificarea riguroasă a documentelor şi consultarea unor specialişti independenţi înainte de a definitiva o achiziţie.