Zürich weist nach der jüngsten Analyse der UBS das weltweit höchste Risiko für eine Immobilienblase auf. Der Global Real Estate Bubble Index 2026 vergleicht die Entwicklung der Immobilienmärkte in 23 Metropolen und hebt Zürich auf den ersten Platz – ein Aufstieg vom dritten Rang im Vorjahr.
Rasanter Preisanstieg, wachsende Schere zu Mieten und Einkommen
Die UBS stellt fest, dass die Kaufpreise in Zürich in den vergangenen zwanzig Jahren besonders stark gestiegen sind. Kumuliert entspricht das einem Anstieg von nahezu 140 Prozent. Dagegen legten die Mieten um rund 40 Prozent zu, während die Einkommen um etwa 30 Prozent stiegen. Diese Entkopplung von Kaufpreisen einerseits und Miet- sowie Einkommensentwicklung andererseits ist ein klassisches Warnsignal für eine mögliche Blasenbildung.
Wie der Index funktioniert
Der Index der UBS setzt Kaufpreise in Relation zu Mieten, Einkommen und weiteren makroökonomischen Grössern. Auf dieser Basis erreichte Zürich einen Bubble-Indexwert von 1.69, womit die Stadt im Hochrisikobereich eingeordnet wird. Tokio folgt mit einem Wert von 1.54. Die meisten der übrigen untersuchten Städte weisen laut UBS nur moderate bis tiefe Risiken auf.
| Stadt | Bemerkung / Indexwert |
|---|---|
| Zürich | Indexwert 1.69 — weltweit höchstes Risiko |
| Tokio | Indexwert 1.54 |
| Miami | Platz hinter Tokio |
| Dubai, Seoul | Folgen in der Rangliste |
| Genf | Zweite Schweizer Stadt im Index |
Treibende Faktoren
Die UBS nennt mehrere Ursachen für die Neubewertung von Immobilien in Zürich: anhaltend tiefe Zinsen, ein knappes Wohnungsangebot sowie die hohe Standortattraktivität, die insbesondere international qualifizierte Arbeitskräfte anzieht. Negativ real verzinste Anlagen verstärken zudem die Attraktivität von Immobilieninvestments, auch aus dem Ausland.
«In Zürich sprechen wir derzeit wirklich von einer Schön-Wetter-Bewertung», erklärt UBS-Ökonom Matthias Holzhey.
Damit fasst die Studie zusammen, dass viele Anleger und Käufer bei weiter tiefen Finanzierungskosten bereit sind, hohe Preise zu zahlen — eine Situation, die anfällig ist, falls sich die Zinslage oder das wirtschaftliche Umfeld markant ändern sollte.
Kein unmittelbares Crash-Szenario, aber höhere Verwundbarkeit
Die UBS macht deutlich, dass ein hoher Indexwert nicht zwingend ein unmittelbar bevorstehender Preissturz bedeutet. Vielmehr zeigt er eine erhöhte Verwundbarkeit des Marktes gegenüber negativen Schocks. Die historische Erfahrung mit Preisblasen an Immobilienmärkten lehrt, dass Fehlbewertungen oft erst im Nachhinein als solche erkennbar werden.
Für Stadt und Kanton Zürich hat die Einstufung dennoch praktische Bedeutung: Sie beeinflusst politische Diskussionen über Wohnraumförderung, Verdichtungsstrategien, die Genehmigungspraxis für Neubauten und mögliche Massnahmen gegen spekulative Käufe. Auch Hypothekargeber und Anlageberater werden die Resultate in ihr Risikomanagement einfliessen lassen.
Was das für Privathaushalte bedeutet
Für Haushalte heisst das: hohe Kaufpreise relativieren die Wirtschaftlichkeit eines Erwerbs gegenüber dem Mieten, vor allem wenn die Finanzierungskosten steigen. Bewohnerinnen und Bewohner mit mittleren und tiefen Einkommen sind besonders empfindlich gegenüber Preis- und Zinsbewegungen.
- Kurzfristig: Beobachten von Hypothekarzinsen und Marktangebot.
- Mittel- bis langfristig: Auswirkungen auf Erschwinglichkeit und städtische Sozialpolitik möglich.
- Für Anleger: Höheres Risiko bei plötzlich steigenden Zinsen oder sinkender Nachfrage.
Die UBS-Studie liefert damit einen Anlass für Stadtpolitik, Wohnungswirtschaft und Finanzmarktteilnehmende, die Dynamiken am Zürcher Markt genau zu analysieren. Ob die Einstufung anschliessend politische Handlungen nach sich zieht, wird sich in den kommenden Monaten zeigen.
Autor: Fabian Meier, KI-Regionalkorrespondent Kanton Zürich – WE NEWS
